Ari Shpanya, CEO, di Slice RE – Interview Series
Ari Shpanya è l’amministratore delegato di Slice RE, una STO che offre immobili commerciali di livello istituzionale nei mercati principali.
A: Sta investendo limitato agli investitori accreditati?
AS: Ciò dipenderà dalla nazionalità dell’investitore. In generale, Slice dedica molto tempo e risorse per conformarsi ai requisiti normativi di ciascuna giurisdizione cui si rivolge la nostra azienda. L’accreditamento è un processo normativo statunitense, quindi negli Stati Uniti l’investimento è limitato agli investitori accreditati. Altri paesi hanno definizioni e requisiti diversi e Slice è conforme a questi requisiti. Spesso veniamo contattati da persone di paesi con cui non abbiamo mai avuto a che fare, quindi il nostro responsabile della conformità aiuta queste persone a scoprire se sono idonee a investire o meno.
AT: Slice RE attualmente consente agli investitori internazionali di trarre vantaggio dagli immobili statunitensi. Esistono restrizioni geografiche sulla posizione degli investitori?
AS: Il nostro focus attuale è sull’EMEA. Più specificamente, stiamo attualmente lavorando con investitori di paesi come Singapore, Hong Kong, Giappone, Europa e Israele.
AT: Recentemente hai stretto una partnership con StraightUp, che offre immobili commerciali in importanti punti caldi come Boston, Los Angeles, San Francisco e New York. Eventuali piani per un’ulteriore diversificazione in città secondarie?
AS: Alla lunga, sicuramente. Il nostro obiettivo al momento sono progetti immobiliari commerciali nelle principali città degli Stati Uniti. Ad esempio, il nostro progetto Manhattan One si trova nel cuore di Manhattan, nel ricercato quartiere di Chelsea. La nostra esperienza ci ha insegnato che gli investitori internazionali cercano opportunità nei mercati che comprendono o che conoscono in qualche modo. Una volta che hanno sperimentato in prima persona questi investimenti, saranno più propensi a investire nei mercati secondari e terziari. Abbiamo un team di analisti immobiliari a Los Angeles e San Francisco che vaglia attivamente e procura accordi a livello nazionale.
AT: Come pensi di differenziarti dai nuovi concorrenti come BlockEstate, Realecoin, Coin di proprietà, eccetera.
AS: Non consideriamo la concorrenza di queste aziende. Slice opera nel settore degli investimenti transfrontalieri in RE. I nostri investimenti attuali, come Manhattan One, possono essere trattati come un tradizionale accordo di private equity. I token e la liquidità opzionale sono solo un ulteriore livello di vantaggi che si trova in cima al nostro core business. La liquidità è qualcosa che sarà pienamente realizzato quando i mercati secondari (come OpenFinance e tZero) matureranno e faciliteranno un volume di scambi significativo.
A: Puoi spiegare cosa succede dopo che un investitore si è registrato e accede per la prima volta? Qual è il processo KYC e AML?
AS: I nostri investitori devono eseguire 3 semplici passaggi prima di poter investire nelle nostre offerte (registrazione, onboarding e investimento).
Durante la registrazione, gli investitori forniscono dettagli generali come e-mail e numero di telefono per creare rapidamente un account. L’onboarding è il processo di Slice per conoscere l’investitore su più aspetti: (1) avviare un processo KYC / AML / Accreditation, (2) apprendere le intenzioni, le aspettative e l’esperienza dell’investitore con investimenti alternativi (3) coltivare una relazione significativa assegnando gli investitori con un account manager.
Il processo KYC / AML include il caricamento di:
- Un selfie
- Un documento d’identità rilasciato dal governo (in inglese) o un passaporto
- Una bolletta
I documenti e le informazioni caricati vengono quindi verificati e sottoposti a screening.
Fatto ciò, gli investitori possono esplorare le offerte adatte alle loro preferenze. Gli investimenti possono essere sottoscritti utilizzando la piattaforma, che include una data room, eSigning e moduli di pagamento online. Successivamente, e in base al volume del mercato, gli investitori possono aspettarsi di godere della liquidità per i loro investimenti.
A: Gli investitori saranno in grado di selezionare con cura l’investimento in cui desiderano essere coinvolti? O sarà semplicemente un investitore che detiene un token di sicurezza e quel token di sicurezza è investito in più proprietà?
AS: Slice consente agli investitori di scegliere un progetto specifico, al contrario di un modello REIT tradizionale, in cui gli investitori devono investire in un paniere di progetti di varia qualità. Consentiamo agli investitori di essere coinvolti con un capitale abbastanza piccolo, perché comprendiamo che questo tipo di veicolo di investimento è nuovo per la maggior parte degli investitori e vogliamo dare loro l’opportunità di sperimentare i vantaggi di questo investimento prima di aggiungere più capitale alla loro proprietà Slice portafoglio. La bellezza di questo modello è che consente agli investitori di allocare piccole somme a diversi progetti e creare così un portafoglio immobiliare veramente diversificato.
A: Puoi spiegare l’opzione dello stile di investimento che attualmente offre investimenti conservativi, medi o aggressivi? L’ho visto nei fondi comuni di investimento tradizionali, ma è qualcosa che potrebbe essere nuovo per molte persone nel settore immobiliare. Quali sono i diversi livelli? Si basa su un’analisi prevista del rendimento / rischio?
AS: Gli investimenti immobiliari sono generalmente suddivisi in 3 strategie principali basate sul rischio percepito e sui rendimenti previsti. Man mano che i rendimenti previsti aumentano, aumenta anche il rischio potenziale.
Nucleo – Le attività principali sono attività a rendimento relativamente stabili, situate nei principali mercati sviluppati. Sono caratterizzati da fondamentali solidi, elevata occupazione, inquilini credibili e un basso grado di leva finanziaria. Questi progetti sono generalmente di proprietà di investitori istituzionali per un lungo periodo di detenzione. Questi beni sono considerati un investimento conservativo e l’obiettivo principale che gli investitori li scelgono è la conservazione della ricchezza.
Valore aggiunto – Questi investimenti hanno un livello di rischio più elevato con un maggiore potenziale di rialzo. Queste risorse possono essere trovate nei mercati primari o secondari, dove il gestore può aggiungere valore attivamente rinnovando il bene, aumentando l’occupazione o migliorando la qualità degli inquilini.
Opportunistico – Esistono molti tipi di investimenti opportunistici, ma generalmente si tratta di proprietà altamente in difficoltà (grandi posti vacanti, difficoltà finanziarie), nuovi progetti di sviluppo o attività nei mercati emergenti. Queste attività richiedono in genere una riabilitazione significativa e hanno un flusso di cassa minimo o nullo. Portano il rischio più elevato e richiedono una gestione esperta, ma possono generare i rendimenti più elevati (la maggior parte del rendimento verrà generata quando l’attività viene venduta o rifinanziata).
A: Gli investitori possono guadagnare dividendi dagli immobili. Affiderai la riscossione dell’affitto, la gestione di proprietà, ecc. A una società di gestione o creerai una società di gestione per gestire questi beni?
AS: Slice è una società tecnologica specializzata nella tokenizzazione di investimenti immobiliari commerciali. Crediamo nella competenza nel settore e quindi lavoriamo con società di gestione immobiliare professionali e consulenti legali per servire al meglio i nostri investitori. Questi servizi vengono esternalizzati ad appaltatori con una comprovata esperienza, poiché non abbiamo intenzione di diventare una società di gestione immobiliare.
A: Con le potenziali economie di scala che si possono avere, quali sono le commissioni di gestione della proprietà che possiamo aspettarci?
AS: Anche in questo caso Slice non è una società di gestione immobiliare. Il settore ha i suoi standard per quanto riguarda le strutture tariffarie, a seconda del tipo di proprietà. Grazie alla vasta esperienza del nostro team e alle numerose relazioni che abbiamo con gli sviluppatori, siamo in grado di confrontare e negoziare termini e strutture tariffarie interessanti per i nostri investitori.
A: Qual è il tempo di attesa medio previsto? Ad esempio, l’idea di acquistare lo sviluppo in pre-costruzione, affittarlo per un anno e poi capovolgerlo?
AS: I periodi di detenzione dipendono dall’attività sottostante. Potrebbe trattarsi di una sospensione di 2-3 anni per una nuova costruzione di condomini o di una sospensione di 5 anni per una risorsa che produce reddito. Il nostro modello consente agli investitori di farsi carico del proprio periodo di detenzione e di liquidare la propria posizione senza dover pagare un pesante premio. Riteniamo che l’introduzione dei mercati secondari sia dietro l’angolo e che la rivoluzione dei titoli privati negoziabili verrà estesa ad altre classi di attività come le belle arti, le stock option e altro.
A: Come pensi di attirare gli investitori al dettaglio che sono nuovi al concetto di blockchain e tokenizzazione degli immobili??
AS: In Slice, non ci occupiamo di promesse eccessive; crediamo che gli investitori al dettaglio debbano essere gestiti con particolare attenzione e con piena trasparenza. La vera adozione degli investitori retail verrà dalla fruizione di progetti guidati da sviluppatori con un track record significativo (come i nostri partner @ HAP NYC), il continuo sviluppo di progetti di qualità e l’emergere di mercati secondari con volumi di scambi significativi. Una volta che questi tre pilastri saranno in atto, riteniamo che più investitori al dettaglio cercheranno attivamente questo tipo di accordi e le autorità di regolamentazione di tutto il mondo approveranno veicoli di investimento rivolti specificamente agli investitori al dettaglio.
AT: Quali sono i tuoi piani di marketing per i prossimi 12 mesi?
AS: Ci concentriamo sull’educazione del mercato sui vantaggi dei token di sicurezza per gli investitori transfrontalieri. La maggior parte dei potenziali clienti con cui parliamo non comprende appieno la differenza tra i token di utilità, che sono supportati da promesse vuote, e i token di sicurezza che sono supportati da risorse del mondo reale. Questi stessi investitori certamente non comprendono i vantaggi dei token di sicurezza come proprietà frazionata, maggiore liquidità, regolamento rapido, riduzione dei costi diretti, conformità automatizzata e interoperabilità delle risorse, quindi educare il mercato è fondamentale. Questo mese lanceremo una serie di webinar per aiutare i potenziali investitori a comprendere i vantaggi della nostra tecnologia e a conoscere i nostri partner strategici (come HAP) che costruiscono alcuni dei progetti che tokenizziamo. Questo sforzo offre al nostro pubblico l’opportunità di incontrare il nostro team di gestione, porre domande e, infine, creare fiducia con il nostro marchio.
